Introducción

Vivir en comunidad puede generar diversas situaciones de conflicto: entre copropietarios, entre éstos y el administrador, o con el comité de administración, inclusive entre el administrador y el comité. Conocer los mecanismos legales para resolver estas controversias es fundamental para garantizar la convivencia armónica y el respeto a la normativa. Conoce más sobre la Resolución de Conflictos de Copropiedad Inmobiliaria.

Competencia del Juzgado de Policía Local

La Ley de Copropiedad asigna al Juzgado de Policía Local la competencia para conocer y resolver las disputas derivadas de la convivencia en comunidad. Este tribunal es el encargado de aplicar las siguientes medidas en situaciones de conflicto:

Medidas Judiciales que Puede Adoptar el Juez

El juez, en el marco de sus competencias, podrá:

a) Declarar la Nulidad del Reglamento de Copropiedad

• Total o Parcial: Si el reglamento vulnera normas legales o supera las facultades establecidas, el juez podrá anularlo en su totalidad o en parte.

b) Declarar la Nulidad de Acuerdos de Asamblea

• Acuerdos Irregulares: Se anularán aquellos acuerdos adoptados en la asamblea de copropietarios que infrinjan la Ley o el Reglamento de Copropiedad.

c) Citar a Asamblea de Copropietarios

• Falta de Convocatoria: Si el administrador o el presidente del comité de administración no convocan a una asamblea, el juez podrá ordenar dicha citación.
• Forma de Notificación: La citación debe efectuarse mediante carta certificada y/o correo electrónico, siguiendo lo establecido en el inciso primero del artículo 16 de la Ley de Copropiedad.

d) Exigir Rendición de Cuentas al Administrador

• Obligación de Transparencia: Se puede requerir al administrador que presente las rendiciones de cuentas para ser aprobadas por la asamblea, fijando un plazo determinado para ello.
• Sanciones: El incumplimiento puede acarrear la aplicación de multas.

e) Convocar a Asamblea para la Elección del Comité de Administración

• Vacancia: En caso de que no exista un comité de administración, el juez puede citar a una asamblea para que se proceda a su elección.

f) Actuar como Mediador y Proponer Soluciones

• Mediación Amistosa: El juez puede desempeñar el rol de componedor amigable, proponiendo bases de arreglo y exhortando a los copropietarios a solucionar sus diferencias, siempre que no hayan logrado resolverlas previamente en las asambleas.

Resolución de Conflictos de Copropiedad mediante el Arbitraje

Además de las medidas anteriores, la Ley permite que ciertos conflictos se sometan a la resolución por un juez árbitro.

• Acuerdo entre Partes: Las partes pueden convenir en la designación de un árbitro, definiendo si actuará como árbitro de derecho, arbitrador o mixto.
• Designación por el Tribunal: En ausencia de acuerdo, el juez de letras competente designará al árbitro, quien asumirá la función de arbitrador.

Conflictos entre Copropietarios: Ruidos Molestos y Daños por Filtraciones

Las disputas entre copropietarios, como los ocasionados por ruidos molestos o daños producidos por filtraciones, son comunes y tienen consideraciones especiales:

Jurisdicción y Plazo

• Competencia: El Juez de Policía Local es el competente para conocer de estas infracciones.
• Plazo para la Acción: Es fundamental presentar la denuncia dentro de los 3 meses siguientes a la ocurrencia del hecho.

Procedimientos a Seguir

1. Querella Infraccional:
   • Se trata de una acción penal que permite determinar la responsabilidad del infractor por la conducta denunciada.
2. Demanda Civil de Indemnización:
   • Simultáneamente, se recomienda interponer una demanda civil para reclamar la indemnización por los daños ocasionados, abarcando:
     • Daño emergente
     • Lucro cesante
     • Daño moral

Estrategia Recomendada:
Aunque existe cierta controversia sobre presentar directamente una demanda civil, la opción más segura es interponer tanto la querella como la demanda. Este enfoque permite acreditar la responsabilidad penal del infractor y, en consecuencia, discutir únicamente la cuantía de la indemnización, evitando controversias sobre la procedencia de la acción.

La Vía Extrajudicial: Intervención de la Municipalidad

La Ley contempla también una opción extrajudicial para la resolución de conflictos:

Funciones de la Municipalidad

• Mediación y Convocatoria: La municipalidad puede intervenir en conflictos entre copropietarios o entre estos y el comité/administrador, siempre que no hayan sido resueltos en la asamblea.
• Reuniones y Actas: Está facultada para citar a reuniones a las partes involucradas, proponiendo soluciones y dejando constancia en actas de las actuaciones realizadas.

Limitaciones de la Intervención Municipal

• Cese de la Competencia: La acción de la municipalidad se extingue si alguna de las partes decide recurrir al tribunal competente o a un árbitro designado, judicializando así el conflicto.

Conclusiones y Asesoría Legal

Para gestionar de manera efectiva los conflictos en comunidades de copropiedad, es recomendable considerar lo siguiente:

• Fortalecer la Comunicación y la Asamblea:
  La asamblea de copropietarios es el órgano principal para la toma de decisiones. Mantener una comunicación clara y oportuna facilita la resolución de conflictos de forma interna.
• Cumplir con los Plazos Legales:
  Especialmente en casos de infracciones (por ejemplo, ruidos molestos o filtraciones), se debe actuar dentro de los 3 meses establecidos para evitar la prescripción.
• Adoptar una Estrategia Dual en Casos de Infracción:
  La presentación simultánea de una querella infraccional y una demanda civil es la opción más sólida para asegurar la sanción al infractor y la compensación por daños.

• Evaluar la Alternativa Extrajudicial:
  La mediación a través de la municipalidad puede ser una vía menos confrontacional, siempre que se garantice que la solución adoptada respete los derechos de todas las partes.