Cuando una persona adquiere una vivienda mediante un crédito hipotecario, surgen varias interrogantes sobre la propiedad de la misma y las implicancias legales de una posible venta. En esta guía abordaremos dos preguntas clave: ¿Es realmente mía la casa si tengo un crédito hipotecario? y ¿Puedo vender la casa aun teniendo dicha hipoteca?
Propiedad de la Casa con Crédito Hipotecario
¿Qué es un Crédito Hipotecario?
Un crédito hipotecario es un préstamo otorgado por una entidad financiera, destinado a la adquisición de una propiedad inmueble. Este préstamo está garantizado por la misma propiedad adquirida, es decir, la casa sirve como garantía en caso de incumplimiento del pago del crédito.
Propiedad y Derecho Real
En Chile, al adquirir una propiedad mediante un crédito hipotecario, la casa es legalmente del comprador. Esto se traduce en que el título de propiedad está a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces. El comprador adquiere todos los derechos y obligaciones que conlleva ser propietario.
Hipoteca: Derecho Real de Garantía
Aunque la propiedad es del comprador, la hipoteca establece un derecho real de garantía a favor del acreedor (el banco u otra entidad financiera). Esto significa que, aunque el comprador es el dueño de la casa, el banco tiene un derecho preferente sobre la propiedad en caso de que no se cumpla con el pago del crédito.
Limitaciones a la Propiedad
Tener una hipoteca implica ciertas limitaciones, principalmente relacionadas con la necesidad de mantener los pagos al día. En caso de incumplimiento, el banco puede ejecutar la hipoteca, lo que podría llevar a la venta forzosa de la propiedad para cubrir la deuda pendiente.
Venta de una Casa con Crédito Hipotecario
Legalmente, sí es posible vender una casa que está bajo un crédito hipotecario. Sin embargo, existen ciertos procedimientos y consideraciones que deben tenerse en cuenta para llevar a cabo la venta de manera efectiva y legal.
Procedimientos para la Venta
Notificación al Banco
El primer paso es notificar al banco o entidad financiera que otorgó el crédito hipotecario sobre la intención de vender la propiedad. Esto es crucial, ya que el banco debe estar al tanto y, generalmente, requiere que la hipoteca sea saldada al momento de la venta.
Liquidación de la Deuda Hipotecaria
Una de las formas más comunes de proceder es mediante la liquidación de la deuda hipotecaria con el producto de la venta. Esto implica que parte del precio de venta de la propiedad se destinará directamente a pagar el saldo pendiente del crédito hipotecario.
Escritura de Alzamiento
Una vez saldada la deuda, el banco emite una escritura de alzamiento de hipoteca, la cual se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces, eliminando así la hipoteca que pesaba sobre la propiedad.
Firma de la Escritura de Compraventa
Con la hipoteca levantada, se procede a la firma de la escritura de compraventa entre el vendedor y el comprador. Esta escritura debe ser también inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, momento en el cual se transfiere formalmente la propiedad al nuevo dueño.
Procedimientos para la Venta
Precio de Venta y Saldo Hipotecario
Es importante considerar el saldo del crédito hipotecario al fijar el precio de venta. El precio debe ser suficiente para cubrir la deuda pendiente y, preferiblemente, generar un remanente para el vendedor.
Gastos Asociados
La venta de una propiedad conlleva ciertos gastos, tales como los costos notariales, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y los posibles honorarios de intermediarios inmobiliarios. Estos deben ser considerados al calcular el monto final a recibir por la venta.
Impuestos
El vendedor debe considerar los posibles impuestos aplicables, como el Impuesto a la Renta en caso de obtener una ganancia por la venta de la propiedad. Sin perjuicio de las exenciones y beneficios tributarios que existen actualmente. Puedes revisar el siguiente POST.
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