La mora en el pago de los gastos comunes es una situación que puede ocurrir en cualquier comunidad donde existan copropietarios. Sin embargo, entender las implicaciones legales, las responsabilidades y las posibles soluciones es crucial para mantener una convivencia sana y el buen funcionamiento de las áreas comunes.
Por otro lado, hay que destacar que a la fecha aún no se publica el nuevo reglamento de la Ley 21.442, en la cual se tienen que señalar en mayor detalle la aplicación de la Ley..
Obligaciones Económicas de los Copropietarios
Con la nueva Ley 21.442, los gastos comunes cambiaron su definición, transformandose en una OBLIGACIÓN ECONÓMICA. Lo anterior, genera una obligación por parte del copropietario de pagar los gastos comunes de su comunidad, y en el caso de no hacerlo la Ley establece una serie de consecuencias y procedimiento de cobranza.
Plazo para el Pago
Cada copropietario está obligado a pagar los gastos comunes dentro de los diez días siguientes a la emisión del aviso de cobro. Este plazo puede variar si el reglamento de copropiedad estipula otro periodo.
Intereses por Mora
En caso de retraso, la deuda generará intereses. Estos no pueden superar el 50% del interés corriente bancario. Es importante revisar el reglamento de copropiedad para entender las condiciones específicas aplicables en cada comunidad.
Responsabilidad Solidaria
Cuando una unidad pertenece a varias personas, todas son solidariamente responsables del pago de los gastos comunes. Esto significa que cualquier copropietario puede ser requerido para pagar la totalidad de la deuda, aunque luego tenga el derecho de recuperar lo pagado de sus copropietarios en la proporción correspondiente.
Suspensión de Servicios Básicos
Conforme al artículo 20 numeral 9 y el artículo 36 de la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la unidad que tenga una deuda superior a 3 meses en sus gastos comunes, permitirá al Administrador de la Comunidad suspender uno de los servicios básicos de la unidad, previa aprobación del comité de administración, debiendo elegir entre la suspensión de los siguientes servicios:
1. Electricidad
2. Telecomunicaciones (Internet y TV)
3. Calefacción
Situaciones de Excepción
No se pueden suspender servicios básicos como el agua y la electricidad debido a la mora en el pago de los gastos comunes, especialmente durante estados de excepción constitucional. Esta medida asegura que todos los residentes mantengan acceso a servicios esenciales independientemente de su situación económica.
Residentes Electrodependientes
La normativa protege especialmente a los residentes electrodependientes, garantizando el suministro continuo de electricidad necesario para su bienestar y salud, incluso en situaciones de mora.
Procedimientos Legales
Cobranza Judicial
En caso de morosidad prolongada, la comunidad puede iniciar un proceso judicial para el cobro de los gastos comunes adeudados. Este procedimiento puede incluir la inscripción de la deuda en el Conservador de Bienes Raíces, lo cual afecta la capacidad del propietario de vender o hipotecar la propiedad hasta que la deuda sea saldada.
Mediación y Resolución de Conflictos
Antes de llegar a instancias judiciales, es recomendable explorar opciones de mediación para resolver conflictos de manera más rápida y menos costosa. Un mediador puede ayudar a las partes a llegar a un acuerdo sobre el pago de la deuda y evitar un proceso judicial.
Consecuencias de la Mora
Impacto en la Comunidad
La mora en el pago de los gastos comunes puede tener varias consecuencias negativas para la comunidad, incluyendo la falta de fondos para el mantenimiento de las áreas comunes, la generación de conflictos entre vecinos y posibles problemas legales.
Acciones Preventivas
Para prevenir la mora, las comunidades pueden implementar medidas como establecer recordatorios de pago, ofrecer planes de pago flexibles y fomentar una comunicación abierta entre los copropietarios y la administración.
¿Se pueden cobrar multas por el no pago de gastos comunes?
En virtud de que la Ley de Copropiedad Inmobiliaria le otorga la condición de obligación económica a los Gastos Comunes, el no pago dentro de plazo de los mismos, no dará derecho a exigir el pago de multas asociadas, sin embargo, si permitirá cobrar interéses por la mora.
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