Devuélveme mi Casa – Ley 18.101

La Ley “Devuélveme mi Casa” y la Ley 18.101 facilitan el proceso de desalojo de arrendatarios morosos y la recuperación de inmuebles a través de una demanda monitoria. A continuación, se detallan los pasos y consideraciones clave para proceder legalmente.

Una demanda monitoria es un procedimiento judicial simplificado utilizado para reclamar el pago de deudas claras, líquidas y exigibles, como las rentas de arrendamiento impagas. Este proceso permite al acreedor obtener una resolución judicial rápida sin necesidad de un juicio ordinario. Para esta ley se conoce como demanda monitoria de cobro de rentas de arrendamiento

Proceso:

• Presentación: Presentar una demanda monitoria en el Juzgado Civil del domicilio del Inmueble.
• Contenido de la Demanda:
  • Nombre, profesión u oficio y domicilio del arrendador y del arrendatario.
  • Detalles del inmueble, rentas de arrendamiento, y cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas, junto con una relación precisa de las razones de las deudas.
  • Solicitud de requerimiento de pago al deudor dentro de diez días corridos, incluyendo intereses y costas. Si no paga, no comparece o no formula oposición, se solicita que se condene al pago y se ordene el desalojo.

Se debe acompañar el Contrato de Arriendo que se haya firmado con el arrendatario. Si fue firmado ante Notario, gozará de mayor certeza jurídica, debido a que el Notario certifica la autenticidad de las firmas y veracidad del documento, no así con su contenido. Si no fue firmado ante Notario, sigue siendo un contrato válido hasta que alguna de las partes realicé sus objeciones.

Si no existe un Contrato de Arriendo, la Ley permite acreditar la relación entre el arrendador y arrendatario por otras vías alternativas.

• Comunicaciones Escritas: Mensajes de texto (whatsapp), correos electrónicos.
• Comprobantes de Pago: Transferencias bancarias previas, recibos de pago.

Los comprobantes de pago son relevantes para acreditar que existió una relación previa.

Notificación:

• Se debe notificar con receptor judicial al arrendatario, quien tendrá un plazo de 10 días para pagar la deuda o presentar oposición.

Respuesta del Arrendatario:

• Pago de la Deuda: El proceso se detiene.
• Oposición (Artículos 18-F, 18-G, 18-H): El arrendatario puede presentar oposición escrita, indicando los fundamentos de hecho y derecho, junto con las pruebas pertinentes. El juez puede desestimar la oposición si carece de fundamento plausible y seguir con el procedimiento monitorio.

Desalojo Judicial:

• Si el arrendatario no paga ni se opone, el juez emitirá una orden de desalojo (Artículo 18-C).
• En caso de resistencia, el juez puede ordenar la intervención de Carabineros para ejecutar el desalojo.

Consecuencias del Desalojo:

• Daños al Inmueble: Si se encuentran daños, el arrendador puede solicitar compensación.
• Ocupación Ilegal (“Casas Ocupa” o “tomas”): Existe un procedimiento diferente, por el delito de usurpación o juicio de precario.

Ámbito de Aplicación (Art. 1):

• La ley se aplica a contratos de arrendamiento de bienes raíces urbanos y viviendas fuera del radio urbano con superficie menor a una hectárea.

Excepciones (Art. 2):

• Predios agrícolas, inmuebles fiscales, arriendos turísticos por menos de tres meses, entre otros.

Desahucio y Restitución (Arts. 3-6):

• Plazos de Desahucio: Dependen de la duración del contrato (mes a mes, fijo, indefinido).
• Restitución del Inmueble: Procedimiento detallado para la entrega del inmueble una vez finalizado el contrato.

Procedimiento Monitorio (Título III bis, Arts. 18-A a 18-K):

• Requisitos de la Demanda: Detalles del arrendador y arrendatario, deudas especificadas.
• Notificación y Ejecución: Procedimientos claros para notificación, oposición, y ejecución del desalojo.

Disposiciones Generales (Arts. 19-27):

• Derechos Irrevocables del Arrendatario: No pueden renunciarse.
• Contratos No Escritos: Se presumirá la renta según pagos registrados.
• Moras y Pagos: Ajustados a la variación del valor de la unidad de fomento.