La solicitud de un mutuo hipotecario para financiar la adquisición de una propiedad requiere conocer y cumplir diferentes elementos legales. En este contexto, la nueva Ley 21.389, que crea el «Registro de Deudores de Pensiones de Alimentos», es un factor crucial a considerar.
¿Qué es el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos?
El Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos es un registro electrónico reservado que incluye a las personas obligadas a pagar una o varias pensiones de alimentos y que adeuden, total o parcialmente, tres mensualidades consecutivas y/o cinco discontinuas.
Las personas inscritas en este registro enfrentarán diversas consecuencias diseñadas para garantizar e incentivar el pago de las pensiones de alimentos. Entre estas consecuencias se encuentran:
- Retención de devoluciones de impuestos en el proceso de operación renta.
- Imposibilidad de obtener o renovar la licencia de conducir y/o el pasaporte.
- Retención de parte del dinero en operaciones de créditos bancarios.
Según datos oficiales del Gobierno, tras los tres primeros meses de funcionamiento del registro (que entró en vigor en noviembre de 2022), se contabilizaban más de 30.000 personas inscritas por dictamen judicial, acumulando una deuda superior a los 47 mil millones de pesos.
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El objetivo prioritario del Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos es resguardar la calidad de vida de los niños y niñas involucrados. Las personas que no estén al día en el pago de pensiones de alimentos se verán limitadas en la realización de diferentes operaciones financieras, incluyendo la adquisición de una vivienda.
- Retención de Créditos: Al solicitar un crédito hipotecario por un valor igual o superior a UF 50, la institución bancaria debe retener el 50% del crédito o el monto necesario para cubrir la deuda de pensión alimenticia. Esto implica que una parte significativa del préstamo no estará disponible para la compra de la propiedad, sino que se destinará a saldar la deuda existente.
- Percepción del Vendedor: Los vendedores pueden considerar riesgoso realizar una transacción con alguien inscrito en el registro, ya que el comprador tendrá menos fondos disponibles para la compra, aumentando el riesgo de la operación.
- Inscripción de la Propiedad: Las personas con deuda de pensión de alimentos no podrán inscribir la compraventa de un inmueble mientras estén inscritas en el registro, lo cual es un obstáculo crítico en la transferencia de propiedad.
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- Retención de Fondos en la Compraventa: Si el vendedor de la propiedad es un deudor de pensión de alimentos, el notario deberá dejar constancia en la escritura de compraventa de que el 50% del dinero correspondiente al precio de venta, o una proporción inferior suficiente para cubrir la deuda, ha sido retenido y pagado al alimentario. Alternativamente, se pueden otorgar garantías para asegurar el pago en un plazo no mayor a cinco días hábiles desde la inscripción, como un vale vista en custodia del notario.
- Inscripción en el Registro de Deudores: Aunque compres la propiedad con tus propios fondos, la deuda de pensión de alimentos puede impedir que inscribas la propiedad a tu nombre en el Conservador de Bienes Raíces. Esto es un requisito legal para que la propiedad sea reconocida oficialmente como tuya.
Cancelación de la Inscripción en el Registro
Para eliminar las restricciones, el deudor puede solicitar la cancelación de su inscripción en el Registro Nacional de Deudores de Pensión de Alimentos de dos maneras:
- Pago Total de la Deuda: Cancelar completamente la deuda de pensión de alimentos.
- Acuerdo con el Alimentario: Llegar a un acuerdo con el beneficiario de la pensión, con constancia en la causa judicial respectiva, para que el tribunal ordene al Registro Civil la cancelación de la inscripción.
Recomendaciones
- Saldar la Deuda Antes de la Compra: La mejor estrategia es resolver cualquier deuda de pensión alimenticia antes de intentar comprar una propiedad. Esto evitará los problemas legales y administrativos asociados con el Registro de Deudores de Pensiones de Alimentos.
- Asesoría Legal: Consulta con un abogado especializado en derecho de familia y bienes raíces para entender todas las implicaciones y planificar adecuadamente. Un abogado puede ayudarte a encontrar la mejor manera de proceder, considerando tu situación financiera y legal.
- Negociación y Planificación: Si la deuda es significativa, podrías negociar un plan de pago con el beneficiario de la pensión de alimentos. Esto no solo te ayudará a salir del registro, sino que también puede facilitar el proceso de compra de la propiedad.
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