Introducción

El procedimiento de desahucio es el aviso anticipado mediante el cual una de las partes comunica su voluntad de poner término al contrato de arriendo. Se trata de un acto unilateral e irrevocable una vez notificada la decisión, a menos que ambas partes acuerden continuar con el contrato. Esta herramienta es fundamental para la gestión de conflictos en los contratos de arriendo, ya que establece de manera clara el fin de la relación arrendaticia y permite planificar la restitución del inmueble.

Modalidades de Desahucio

1. Procedimiento Desahucio Extrajudicial

El desahucio extrajudicial puede ser verbal o escrito. Por ejemplo, el aviso puede efectuarse mediante una llamada telefónica o mediante una carta, incluso una carta certificada. Sin embargo, si la parte demandada se niega a entregar el inmueble, se deberá iniciar la correspondiente demanda judicial, conforme a lo dispuesto en los artículos 1.708 y siguientes del Código Civil.

2. Procedimiento Desahucio Judicial

El desahucio judicial se inicia a través de la notificación de la demanda ante el juzgado competente. Este procedimiento formaliza el término del contrato de arriendo y permite, en caso de incumplimiento, solicitar la intervención judicial para recuperar la posesión del bien.

Consideraciones Especiales para Bienes Raíces Urbanos

En materia de arrendamiento de predios urbanos, la Ley Nº 18.101 establece que los contratos se celebren mes a mes o de forma indefinida. En este contexto, el desahucio otorgado por el arrendador debe realizarse de manera judicial o mediante notificación personal efectuada por un notario.

El artículo 1.951 del Código Civil determina que el desahucio debe anticiparse en función del período de pago, generalmente por mes, de modo que el plazo comienza a contar junto con el siguiente período de renta. Además, el artículo 3 de la Ley Nº 18.101 fija un plazo inicial de dos meses desde la notificación del desahucio, incrementándose en un mes por cada año completo de ocupación, sin exceder en total seis meses. Durante este lapso, el arrendatario está obligado a pagar la renta hasta el día en que efectúe la restitución del inmueble.

Obligaciones del Arrendatario Durante el Período de Desahucio

Aunque el contrato se encuentra en proceso de terminación, el arrendatario mantiene la obligación de pagar la renta correspondiente durante todo el período de desahucio. Tal obligación se extiende incluso si el arrendatario decide restituir el inmueble antes de la expiración del plazo notificado, según lo establecido en el artículo 1.955 del Código Civil.

Renovación Tácita o Reconducción del Contrato

La renovación tácita se produce cuando, tras la notificación del desahucio, el arrendatario retiene el inmueble con el aparente consentimiento del arrendador. Sin embargo, la ley establece de forma muy restringida que la simple aquiescencia o retención no se interpretará como una renovación del contrato. En efecto, si al día de la restitución no se renueva expresamente el contrato, el arrendador conserva el derecho de exigir su terminación en cualquier momento.

No obstante, la tacita reconducción puede configurarse en casos específicos conforme al artículo 1.956, inciso 3, del Código Civil. Para ello, deben cumplirse ciertos requisitos:

• Se trata de un inmueble en arriendo.
• El arrendatario conserva la tenencia y ha pagado la renta del período subsiguiente con el beneplácito del arrendador, o ambas partes han manifestado de forma inequívoca su intención de continuar con el arriendo.

Cuando se produce la tacita renovación, se entiende que las partes han celebrado un nuevo contrato en las mismas condiciones que el anterior. Sin embargo, este nuevo acuerdo tiene una duración limitada: hasta tres meses para predios urbanos y el tiempo necesario para utilizar labores o recoger frutos en predios rústicos. Además, las garantías constituidas por terceros, como codeudores solidarios, no se extienden a las obligaciones derivadas de la renovación, según lo dispuesto en el artículo 1.957 del Código Civil.

Recomendaciones y Asesoría legal

El desahucio es una herramienta legal esencial para poner término a los contratos de arriendo, ya sea mediante procedimientos judiciales o extrajudiciales. Resulta fundamental que tanto arrendadores como arrendatarios conozcan sus derechos y obligaciones durante este proceso.
Además, en el caso de bienes raíces urbanos, la normativa especializada de la Ley Nº 18.101 “Devuelveme mi Casa” impone requisitos adicionales que deben ser observados rigurosamente para evitar conflictos y garantizar la seguridad jurídica.

Se recomienda contar con asesoría legal especializada para gestionar adecuadamente el procedimiento de desahucio, asegurando que todos los plazos, notificaciones y procedimientos se realicen conforme a la ley. Esta orientación no solo contribuye a la resolución eficiente de controversias, sino que también protege los intereses de las partes involucradas, ofreciendo una solución integral y segura.