Introducción

El contrato de compraventa de bienes inmuebles es uno de los contratos más comunes y utilizados en la vida cotidiana, ya que regula la transferencia de bienes a cambio de un precio en dinero para la adquisición de bienes inmuebles.

Definición y Características del Contrato de Compraventa

1. Definición Legal

Según el artículo 1.793 del Código Civil, la compraventa se define como:

“La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.”

2. Características Esenciales

Entre las características inherentes a la compraventa se encuentran:

• Bilateralidad: Genera obligaciones para ambas partes (vendedor y comprador).
• Onerosidad: Implica una contraprestación económica.
• Conmutatividad: Generalmente las prestaciones son equivalentes y mutuamente exigibles.
• Principalidad: Es un contrato autónomo, sin dependencia de otros acuerdos.
• Consensualidad: Se perfecciona con el mero consentimiento de las partes, salvo en el caso de bienes inmuebles y otras excepciones que requieren formalidades adicionales.

3. Naturaleza Traslaticia de Dominio

Aunque la compraventa constituye un título que expresa la voluntad de transferir derechos, no transfiere el dominio de forma inmediata.

No obstante, para que ocurra la transmisión de la propiedad requiere, además, el cumplimiento de la tradición, que en el caso de bienes inmuebles se efectúa mediante la inscripción de la escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

Elementos Esenciales del Contrato de Compraventa

Para la validez del contrato, además de los requisitos generales del artículo 1.445 del CC, es necesario contar con tres elementos fundamentales:

1. La cosa: Objeto del contrato, que puede ser un bien mueble o inmueble.
2. El precio: La contraprestación en dinero que se pagará.
3. El consentimiento: Manifestado de forma expresa sobre la cosa y el precio pactados.

Formalidades y Requisitos en la Compraventa de Inmuebles

La compraventa de bienes inmuebles se rige por formalidades adicionales, dada su naturaleza solemne, por ende, no puede ser un acuerdo verbal, requiere de:

1. Escritura Pública

• Solemnidad: A diferencia de otros bienes, la compraventa de inmuebles requiere la formalización mediante escritura pública.
• Verificación de Datos: Es fundamental que las partes revisen detalladamente la minuta (borrador) de la escritura, verificando la correcta individualización de las partes (nombres, RUT), la descripción del bien, la forma de pago y demás cláusulas esenciales.

2. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

• Tradición y Transferencia de Dominio: La transferencia efectiva de la propiedad se completa con la inscripción de la escritura en el registro del Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se encuentra el inmueble.
• Reparos: En caso de que el Conservador detecte vicios o discrepancias, se deberá proceder a su reparación mediante una minuta aclaratoria/rectificatoria o mediante la confección de una nueva escritura pública.

Gastos Inherentes a la Operación

Un aspecto frecuentemente desconocido por las partes es la asignación de los gastos derivados de la operación:

• Disposición del Código Civil (Art. 1.806): En ausencia de pacto en contrario, los gastos de la escritura pública e inscripción corresponden a la parte vendedora.
• Acuerdos Particulares: Las partes pueden convenir en una distribución diferente de los gastos, siempre que quede debidamente estipulado en el contrato.

Obligaciones de las Partes

1. Obligaciones del Vendedor

• Entrega de la cosa: El vendedor debe poner a disposición del comprador el bien objeto del contrato.
• Saneamiento: Garantizar que el bien esté libre de vicios ocultos y de cualquier carga que pudiera afectar el dominio, salvo que se haya pactado lo contrario.

2. Obligaciones del Comprador

• Pago del precio: Cumplir con la contraprestación económica acordada.
• Recepción de la cosa: Aceptar y recibir el bien conforme a lo pactado en el contrato.

Nota: El detalle de estas obligaciones se abordará en una guía complementaria.

Procedimiento Práctico para el Contrato de Compraventa de Inmuebles

Para la formalización y perfeccionamiento de la compraventa de un inmueble se recomienda seguir el siguiente procedimiento:

1. Estudio de Títulos

• Objetivo: Verificar la situación jurídica del inmueble para asegurar que los derechos adquiridos no están comprometidos.
• Documentación Requerida:
  • Certificado de dominio vigente.
  • Copa de inscripción.
  • Certificado de hipotecas y gravámenes.
  • Certificados de matrimonio (en caso de que las partes estén casadas).
  • Certificados de defunción y posesión efectiva (en procesos sucesorios).
  • Certificado de número, entre otros documentos particulares que el caso pueda exigir (por ejemplo, sentencias autorizativas en ventas que involucren derechos de menores).

Importante: Pese lo anterior, la documentación debe acreditar la situación legal del inmueble, incluso hasta pasado el plazo de 10 años de posesión, que constituye el límite máximo de prescripción.

Puedes revisar nuestra guía especial para el estudio de títulos AQUI.

2. Confección de la Minuta

• Elaboración del contrato de compraventa: Habitualmente el abogado redactor debe preparar la minuta de la escritura pública, en la que se incluirán todos los datos y cláusulas acordadas.
• Revisión Detallada:
  • Comprobación de la correcta redacción de nombres y RUT de las partes.
  • Verificación de la forma de pago (al contado, mediante vale vista, etc.).
  • Revisión minuciosa de la individualización del inmueble, de modo que coincida con los datos de la inscripción en el Conservador.
• Documentos Acompañantes: Se debe entregar junto con la minuta la documentación adicional (certificados de matrimonio, defunción, poderes notariales, etc.) para que el notario pueda certificar las firmas y validar la operación.

Uno de los elementos más importantes es el régimen patrimonial de bienes que hayan pactado en el matrimonio, ya bien sea el comprador o el vendedor, a efectos de que se cumplan las autorizaciones y formalidades que requiere cada cónyuge.

3. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

• Presentación de la Escritura Pública: Una vez firmada la escritura, se deberá presentar una copia autorizada en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna correspondiente.
• Revisión y Posibles Reparos: El Conservador realizará un estudio de la documentación; en caso de encontrar irregularidades, se emitirán reparos que deberán ser subsanados mediante una minuta aclaratoria o una nueva escritura.
• Finalización del Traspaso: Con la inscripción correcta, se efectúa la tradición, es decir, el traspaso del dominio del inmueble al nuevo propietario.

Consideraciones Adicionales sobre el Contrato de Compraventa

• Acuerdos Particulares: Las partes pueden pactar condiciones especiales en relación con los gastos o las obligaciones, siempre que dichas estipulaciones no contravengan lo establecido por la ley.
• Retenciones en Caso de Deudas:
  • Si el comprador figura en registros de deudores de pensiones alimenticias y adquiere mediante crédito, se podrá retener hasta un 50% del monto del crédito.
  • De igual forma, se podrá retener un porcentaje similar en el pago al vendedor, según las disposiciones vigentes.
• Importancia del Estudio de Títulos: Este análisis es crucial para informar al comprador sobre la situación real del inmueble y evitar futuros litigios o reclamaciones.

Asesoría Legal

La compraventa, al ser un contrato de gran relevancia en la vida jurídica y comercial, requiere especial atención a sus elementos esenciales, formalidades y obligaciones de las partes.

Por lo anterior, para cumplir al detalle con la compraventa de inmuebles, es relevante contar con asesoría legal para que se realice correctamente la solemnidad de la escritura pública y la inscripción registral, en virtud de que son indispensables para la efectiva transferencia de dominio.

Aunque no es obligatorio, es aconsejable contar con un abogado para asegurar que el contrato proteja tus intereses.