Introducción y Marco Normativo

El contrato de arrendamiento en Chile se rige principalmente por el Código Civil. Además, en materia de inmuebles se aplican normas especiales, como la Ley Nº 18.101 para predios urbanos y el Decreto Ley Nº 993 para predios rústicos.
Conforme al artículo 1.915 del Código Civil, el arrendamiento obliga a ambas partes: una se compromete a conceder el goce de un bien y la otra a pagar un precio determinado. Asimismo, si bien el contrato se perfecciona con el consentimiento mutuo, la Ley Nº 18.101 exige que los arrendamientos urbanos se formalicen ante notario, acompañados del certificado de dominio vigente. Esto resulta necesario para acceder a mecanismos especiales, como la ley “devuélveme mi casa”.

Características y Elementos del Contrato de Arrendamiento

Es consensual, bilateral y oneroso. Además, es un contrato principal y de tracto sucesivo, lo que implica que sus obligaciones se renuevan periódicamente (por ejemplo, con el pago mensual de la renta).
En otras palabras, los elementos esenciales son:

• Consentimiento: La voluntad expresa de arrendar y aceptar el arriendo.
• Objeto: El bien o inmueble que se pone a disposición.
• Precio: La renta u otra contraprestación pactada.
  Por consiguiente, si el contrato no se formaliza por escrito, las partes deben poder demostrar estos elementos mediante comprobantes de depósito o testigos.

Partes del Contrato y Denominaciones

Según el artículo 1.919 del Código Civil, intervienen dos partes en el contrato de arrendamiento. El arrendador es quien concede el goce del inmueble, mientras que el arrendatario se obliga a pagar la renta. Cabe destacar que, para predios urbanos, se le denomina “inquilino” y, para predios rústicos, “colono”. Por ello, es fundamental identificar correctamente a ambas partes y verificar su capacidad legal, lo que ayudará a evitar conflictos futuros y facilitará la tramitación de notificaciones o recursos legales.

Obligaciones de las Partes

Del Arrendador:

• Entrega del Inmueble: Debe poner a disposición el bien arrendado, lo que en el caso de inmuebles se realiza simbólicamente mediante la entrega de llaves y credenciales.
• Mantenimiento y Reparaciones: Se compromete a conservar el inmueble en condiciones aptas para su uso, efectuando las reparaciones necesarias (por ejemplo, en instalaciones de agua y gas).
• Garantía del Goce Pacífico: Además, debe procurar que el arrendatario disfrute de un uso tranquilo y sin interferencias.

Del Arrendatario:

• Pago de la Renta: Tiene la obligación de abonar puntualmente el precio acordado.
• Uso Conforme al Contrato: El inmueble debe utilizarse según lo estipulado, evitando subarrendos o destinos no autorizados (por ejemplo, mediante plataformas como AirBnB, salvo que se haya pactado y se identifiquen los usuarios permitidos).
• Conservación del Inmueble: Debe cuidarlo como lo haría un buen padre de familia, respondiendo por daños causados por él, sus familiares, huéspedes o dependientes.
• Reparaciones Locativas: Le corresponde realizar las reparaciones derivadas del deterioro por el uso normal, salvo el desgaste natural.
• Restitución del Inmueble: Finalmente, al término del contrato, el arrendatario debe devolver el bien en el mismo estado en que lo recibió, considerando el desgaste legítimo.

Terminación del Contrato

Puede concluir por diversas causales. Por ejemplo, se extingue cuando el inmueble se destruye totalmente y su uso se vuelve imposible. Asimismo, en contratos a plazo determinado, la relación finaliza al concluir el período pactado. En contratos indefinidos, cualquiera de las partes puede poner fin al acuerdo mediante un aviso previo (desahucio), que se considera un acto unilateral e irrevocable.
Además, si el arrendador pierde el derecho sobre el inmueble por causas ajenas a su voluntad, el contrato terminará anticipadamente, lo que podría implicar el pago de una indemnización al arrendatario. Por otro lado, una sentencia judicial, como la dictada en casos de impago de rentas, también puede declarar la terminación del contrato. Por ello, es aconsejable contar con asesoría legal para gestionar correctamente la finalización y proteger los intereses de ambas partes.

Asesoría Legal

El contrato de arriendo constituye una herramienta legal fundamental en el sector inmobiliario. Se perfecciona mediante el consentimiento de las partes y, dada su naturaleza económica, genera obligaciones recurrentes. En el caso de predios urbanos, la formalización por escritura pública, acompañada del certificado de dominio vigente, refuerza la seguridad jurídica y habilita el acceso a mecanismos legales especiales, como el “devuélveme mi casa”.
Asimismo, el acuerdo ofrece flexibilidad, permitiendo que las partes estipulen términos adaptados a cada situación dentro del marco legal. De este modo, se previenen controversias futuras y se garantiza el cumplimiento de las obligaciones, manteniendo un equilibrio entre los derechos del arrendador y las necesidades del arrendatario.

Aunque no es obligatorio, es aconsejable contar con un abogado para asegurar que el contrato de arrendamiento que se realice proteja tus intereses, o bien, que no los vulneren.