En el proceso de compra de una propiedad, la firma de una promesa de compraventa es esencial para asegurar que ambas partes cumplirán con la transacción bajo términos claros y legales. Este documento, que es un contrato preliminar, sirve para formalizar el compromiso de compraventa del inmueble en condiciones y plazos determinados.

El objetivo principal de la promesa de compraventa es asegurar el precio y las características del inmueble, además de reservar la propiedad para el comprador, sacándola del mercado temporalmente. También brinda tiempo para verificar la legalidad del inmueble y gestionar el financiamiento necesario.

Para llevar a cabo una promesa de compraventa, se requieren ciertos documentos:

• Fotocopias de cédulas de identidad;
• Información detallada del inmueble, preferiblemente contar con una copia de inscripción del Conservador de Bienes Raíces; y
• Pre-aprobación del crédito hipotecario (si correspondiere)

Si no sabes que es la copia de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, puedes revisar la siguiente GUÍA.

Los elementos esenciales que deben incluirse en este contrato preliminar son:

1.  Precio y la forma de pago;
2. Los plazos de entrega de la propiedad; y
3. Las condiciones para la firma del contrato de compraventa

Recomendación: Designar un árbitro para resolver disputas, o bien, establecer Tribunales Competente.

La promesa de compraventa no es obligatoria, pero es altamente recomendable debido a los beneficios que ofrece, como proteger a ambas partes y proporcionar tiempo para gestionar préstamos y verificar la legalidad de la propiedad. Legalmente, debe ser un acuerdo escrito, cumplir con la normativa vigente, incluir un plazo específico para la compraventa (habitualmente se designa un plazo de 90 días) y una descripción detallada del inmueble.

En el caso que dentro del plazo pactado en el contrato preliminar alguna de la partes no concurre a la firma del Contrato definitivo de Compraventa, se puede exigir una multa, siempre y cuando que se haya establecido en el Contrato de Promesa de Compraventa. Sin embargo, podemos estar ante tres situaciones:

• Incumplimiento sin motivo justificado: Posibilidad de demanda para cumplimiento forzado o indemnización.
• Incumplimiento por fuerza mayor: Eventos fuera del control de las partes, como la falta de aprobación de crédito. Es importante dejar señalado que esto era un requisito condicional para firmar el contrato definitivo.
• Cláusula Penal: Se establecen multas entre el 10% y 20% del valor del pie en caso de desistimiento, o el monto que se haya convenido.

Es posible prorrogar la promesa si ambas partes están de acuerdo. Esta situación es entendible cuando en el Estudio de Títulos se descubren problemas de legitimidad de la propiedad. Para ello, las partes deben pactar el nuevo plazo.

Es una situación común en la compra de propiedades nuevas, en las cual el comprador se arrepiente de comprar la propiedad y le cede la promesa a otra persona, respetando el precio que pactó con la inmobiliaria.

Está situación está permitida siempre y cuando el Contrato de Promesa lo estableza.

La notaría como ministro de fe, pueden realizar custodia de los vales vista, cheques y pagaré en base a las condiciones que se hayan establecido en el Contrato de Promesa. Para ello, hay que realizar un escrito detallando específicamente las instrucciones al Notario Público.

No existe una regla escrita para los gastos, lo habitual es que lo realicé el comprador, sin perjuicio de qué es negociable que se pacte de común acuerdo que ambas partes compartan los gastos al 50%.

Aunque no es obligatorio, es aconsejable contar con un abogado para asegurar que el contrato proteja tus intereses. Para mayor seguridad, la promesa puede inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces, aunque no es común.