Introducción a la Inversión Inmobiliaria en Chile

La inversión inmobiliaria en el mercado de renta residencial ha ganado popularidad en Chile debido a sus múltiples beneficios, estabilidad y potencial como complemento para la jubilación. Esta guía está diseñada para proporcionar una visión profesional y legal sobre este prometedor sector para inversionistas interesados.

En los últimos años, la rentabilidad de los proyectos de renta residencial ha mostrado una tendencia a la estabilización. Aunque la rentabilidad ha disminuido ligeramente, esto es un fenómeno común en ciudades en expansión. Factores que contribuyen a esta estabilización incluyen:

• Mayor acceso a créditos hipotecarios con tasas de interés bajas.
• Crecimiento económico y desarrollo urbano sostenido.
• Aumento de la población urbana, acercándose al estatus de “Megaciudad” (más de 10 millones de habitantes).

El principal motivo de esta estabilización es el incremento de los precios de las propiedades a un ritmo más rápido que los precios de los arriendos. La rentabilidad bruta se puede calcular de la siguiente manera:

Fórmula de Rentabilidad Bruta:

$\text{Rentabilidad Bruta}=\frac{\text{Precio del Arriendo Mensual}\times 12}{\text{Valor de la Propiedad}}$

Rentabilidad Bruta=Valor de la PropiedadPrecio del Arriendo Mensual×12

Ejemplo de Escenarios:

• Hace 5 años:
  • Propiedad: Depto 2D+2B en Ñuñoa.
  • Precio: UF 3.500.
  • Arriendo Mensual: $450.000.
  • Rentabilidad Bruta: 5.14%.
• Escenario Actual:
  • Propiedad: Mismo depto en Ñuñoa.
  • Precio: UF 5.000.
  • Arriendo Mensual: $600.000.
  • Rentabilidad Bruta: 4.8%.

​La rentabilidad se ve afectada también por los sueldos en Chile, que no han crecido al mismo ritmo que los precios de las propiedades, limitando el aumento del dinero destinado a vivienda.

En los últimos años, ha habido un notable aumento en la demanda de propiedades para renta. Originalmente, la demanda se centraba en la vivienda, pero ha emergido un nuevo actor: el inversionista. Esta tendencia se consolidó en 2010 con el primer edificio de Renta Residencial.

Factores Clave del Crecimiento:

1. Conexión a metro y servicios.
2. Alta demanda de arriendo.
3. Calidad de la constructora e inmobiliaria.

El mercado de MultiFamily, donde un solo dueño o un pequeño grupo compra un edificio completo para arrendarlo, ha crecido más de un 30% anual según datos de la consultora BDO. En tiempos de inestabilidad, este tipo de inversión es particularmente atractivo debido a su estabilidad.

La demanda por arriendos ha crecido sustancialmente en las grandes ciudades debido a varios factores:

• Disminución del número de personas por hogar.
• Incremento de nuevos jefes de hogar (adultos mayores independientes, personas separadas, familias unipersonales, jóvenes independizados).
• Aumento de la población extranjera.
• Mayor movilidad laboral y geográfica.
• Aumento de precios de propiedades y restricciones de acceso a créditos hipotecarios.

En los últimos cuatro años, la demanda por arriendos ha crecido un 178%.

La demanda de arriendos favorece los departamentos más pequeños. Las tipologías más buscadas son:

• Studios.
• 1 Dormitorio + 1 Baño (1D+1B).
• 2 Dormitorios + 1 Baño (2D+1B).

Estos departamentos son preferidos por su practicidad y menores costos de mantenimiento. Aunque los departamentos más grandes pueden albergar a familias numerosas, la tendencia actual favorece el arriendo por piezas.

La obtención de un crédito hipotecario es una herramienta clave para aquellos que desean invertir en bienes raíces. A continuación, se presenta una guía jurídica detallada para entender mejor este proceso y los requisitos necesarios para acceder a este tipo de financiamiento.

El “pie” de un crédito hipotecario es el porcentaje del valor total de la propiedad que el comprador debe financiar con sus propios recursos. Este porcentaje puede variar dependiendo de factores económicos, personales y del monto de financiamiento que cada institución esté dispuesta a otorgar.

Las instituciones financieras evalúan varios aspectos, como la capacidad de ahorro futura del solicitante, para determinar el máximo financiamiento posible. Menos riesgo percibido por la entidad financiera se traduce en condiciones más favorables para el solicitante.

Determinar el monto adecuado del pie depende de la situación financiera del solicitante, su aversión al riesgo y sus objetivos de inversión. Generalmente, el pie varía entre un 10% y un 20% del valor de la propiedad. Un mayor pie reduce la deuda hipotecaria y las cuotas mensuales, lo que es beneficioso para quienes prefieren evitar deudas grandes.

Ejemplo Práctico: Si puedes pagar un pie mayor (por ejemplo, un 30%), podrías considerar comprar dos propiedades con un 15% de pie para cada una. Esto es viable si los ingresos por arriendo cubren y superan el monto del dividendo, optimizando así tu inversión.

Las instituciones más comunes que otorgan estos créditos son los bancos y las mutuarias. La propiedad adquirida queda en garantía para la institución mientras se paga el préstamo.

Factores a Considerar:

• La cuota mensual debe ser proporcional a tus ingresos. Se recomienda que la deuda mensual no supere el 25% de tus ingresos, especialmente si eres nuevo en inversiones inmobiliarias.
• Los plazos de los créditos hipotecarios suelen variar entre 5 y 30 años.
• Las tasas de interés pueden ser fijas, variables o mixtas, y hay que considerar otros cargos asociados.

La mayoría de las instituciones financian hasta el 80% del valor de la propiedad. En algunos casos, cumpliendo ciertos requisitos, el financiamiento puede llegar hasta el 85% o 90%.

Invertir en propiedades mediante un crédito hipotecario es alcanzable, pero se deben cumplir ciertos requisitos. A continuación, se enumeran los estándares generales, aunque cada institución puede tener sus propias especificaciones:

• Renta mínima: Entre $500.000 y $800.000.
• Edad mínima: Entre 21 y 25 años.
• Edad máxima: Entre 62 y 65 años.
• Historial crediticio: No tener registros vigentes en DICOM y no tener deudas bancarias morosas, vencidas ni castigadas en los últimos 2 años.
• Capacidad de endeudamiento:
  • Para rentas hasta $1.999.999: 25% de la renta.
  • Para rentas superiores a $2.000.000: 30% de la renta.
• Antigüedad laboral:
  • Trabajadores dependientes: Mínimo 1 año (6 meses en casos excepcionales).
  • Trabajadores independientes o sociedades: 2 años (2 declaraciones de impuestos a la renta).
• Clientes independientes: La renta líquida se “castiga” un 25%-30%.
• Empresas: Deben tener al menos 2 años de actividad registrada en el SII y 2 declaraciones de impuestos.
• Movimientos bancarios: Tener al menos 3 meses de movimientos bancarios para una preaprobación y/o aprobación formal.