¿Por qué se tiene que realizar un estudio de títulos en Chile?

Comprar una propiedad es una de las decisiones financieras más importantes que una persona puede tomar en su vida. Ya sea que estés comprando tu primera casa, invirtiendo en bienes raíces o adquiriendo una propiedad comercial, es fundamental asegurarse de que la transacción sea segura y libre de problemas legales. Aquí es donde entra en juego el estudio de títulos. Sin embargo, ¿por qué es tan crucial realizar este estudio antes de comprar una propiedad?

En primer lugar, uno de los objetivos principales del estudio de títulos es confirmar que la persona o entidad que vende la propiedad es, de hecho, el dueño legítimo. Esto significa revisar la cadena de títulos para asegurarse de que todas las transferencias de propiedad anteriores fueron legales y válidas. Es posible que sin esta verificación corras el riesgo de comprar una propiedad de alguien que no tiene el derecho de venderla, lo que podría llevar a largas disputas legales, posibles pérdidas financieras y tiempo.

Las propiedades pueden estar sujetas a diversas cargas como hipotecas, embargos, servidumbres, o prohibiciones. Un estudio de títulos revela estas cargas y permite al comprador entender qué obligaciones legales vienen con la propiedad.

Por ejemplo, si la propiedad tiene una hipoteca no cancelada, el nuevo propietario podría ser responsable de esa deuda. Conocer estas cargas de antemano permite tomar decisiones informadas o negociar su cancelación antes de la compra.

También, a lo largo de los años, una propiedad puede cambiar de manos varias veces. Cada una de estas transferencias debe ser legal y estar debidamente registrada. Es por esto que el estudio de títulos examina toda la historia de la propiedad para detectar cualquier irregularidad en la cadena de títulos, como transferencias no registradas correctamente o disputas de propiedad. Cualquier interrupción o defecto en la cadena puede complicar el derecho del comprador a la propiedad.

El fraude inmobiliario, aunque no es común, puede ocurrir. Los estafadores pueden intentar vender propiedades que no les pertenecen o usar documentos falsificados. Un estudio de títulos exhaustivo ayuda a prevenir estos fraudes al validar la autenticidad de los documentos y confirmar que todo este debidamente inscrito.

Actualmente, existen muchos engaños mediante la figura de venta “bruja” o venta de cesiones de derechos, operación en la cual te venden un porcentaje de un terreno que no necesariamente corresponde al que quieres comprar. Más bien, pertenece un terreno a muchos propietarios. Lo anterior, es peligroso, porque nadie esta obligado a permanecer en la indivisión, esto significa, que eventualmente la propiedad podría terminar en un juicio de partición.

Es esencial verificar que el uso actual y futuro planeado de la propiedad esté en conformidad con las regulaciones de zonificación locales. Un estudio de títulos puede incluir la obtención de certificados municipales que confirmen que la propiedad cumple con las normativas vigentes.

En particular, hay que revisar propiedades comerciales o industriales donde las regulaciones pueden no cumplir con el uso para el cual se adquiere. No obstante, si se tienen que solicitar modificaciones esto puede influir en el precio.

Finalmente, el objetivo del estudio de títulos es asegurar que el comprador adquiera una propiedad libre de problemas legales y financieros. Al identificar y resolver cualquier problema potencial antes de la compra, el comprador puede estar seguro de que la inversión es segura y que no habrá sorpresas desagradables en el futuro. Esto proporciona paz mental y protege la inversión a largo plazo.

Es esencial recopilar una serie de documentos que permitirán verificar la legalidad y legitimidad de la propiedad que se desea adquirir. A continuación, se detalla una lista de los documentos necesarios y su propósito en el proceso de estudio de títulos:

Documentos Importantes, no necesariamente taxativos

1. Certificado de Dominio Vigente: Documento que acredita la propiedad del inmueble por parte del vendedor actual.
2. Copias de inscripciones de Dominio Anteriores: Copias de todas las inscripciones de dominio en el Conservador de Bienes Raíces correspondientes a la propiedad, generalmente de los últimos 10 años.
3. Certificado Gravámenes y Prohibiciones: Documento emitido por el Conservador de Bienes Raíces que detalla las cargas y prohibiciones que afectan a la propiedad, como hipotecas, embargos, servidumbres, etc.
4. Certificado de Hipotecas: Documento que informa si la propiedad está sujeta a alguna hipoteca.
5. Certificado de No Expropiación: Documento que certifica que la propiedad no está afectada por procesos de expropiación.
6. Certificado de Deudas de Contribuciones: Documento emitido por el Servicio de Impuestos Internos (SII) que certifica que no existen deudas por contribuciones territoriales (impuestos a la propiedad) pendientes.
7. Certificado de Avalúo Fiscal: Documento que indica el valor fiscal de la propiedad según el SII. Con el objeto de evitar la figura de lesión enorme en la compraventa.
8. Certificado de Número: Documento emitido por la municipalidad correspondiente que certifica el número asignado a la propiedad. Se recomienda cuando la propiedad tiene varias entradas.
9. Plano de la Propiedad: Plano detallado del inmueble, incluyendo límites y características físicas. De ese modo, verificar que la superficie y características coincidan con los registros oficiales.
10. Certificado de Zonificación: Documento emitido por la municipalidad que indica la zonificación y el uso del suelo permitido para la propiedad.
11. Certificado de Recepción Final de Obras: Documento emitido por la Dirección de Obras Municipales (DOM) que certifica que las construcciones en la propiedad han sido autorizadas y cumplen con la normativa vigente.

Aquí te presentamos algunos ejemplos de errores comunes que pueden surgir por no llevar a cabo este proceso:

Propietarios Casados en Sociedad Conyugal y posteriormente Divorciados no incluyen la propiedad en el acuerdo completo y suficiente.

Primero, si un inmueble es adquirido por un matrimonio casado bajo el régimen de sociedad conyugal, y posteriormente se divorcian, pero no incluyen en el acuerdo de divorcio la propiedad, ambos seguirán siendo propietarios, por lo cual, cualquier venta que se realice tiene que tener la autorización de los dos. El problema se agudiza con el fallecimiento de alguno de los divorciados. En el evento de ser el comprador, estarás obligado a sanear el vicio en el caso que solo te haya vendido la propiedad uno de los ex cónyuges.

Como resultado, al intentar vender la propiedad, se descubre que es necesaria la autorización de ambos ex cónyuges para proceder con la venta. El Conservador de Bienes Raíces no acepta la inscripción de la venta debido a la falta de autorización conjunta, lo que genera un retraso significativo en la transacción y posibles costos adicionales.

Propiedad con Hipoteca No Pagada

Un comprador adquiere una propiedad sin verificar si existe una hipoteca vigente sobre el inmueble. El propietario anterior no ha pagado completamente la hipoteca.

Por consiguiente, al intentar inscribir la propiedad a su nombre, el comprador se enfrenta a un gravamen no cancelado, lo que impide la inscripción. Este error puede llevar a complicaciones legales y la necesidad de negociar con la entidad financiera para resolver el problema, lo cual puede resultar costoso y prolongado.

Herencia no Regularizada

Una propiedad heredada no ha sido completamente regularizada. Uno de los herederos decide vender la propiedad sin haber concluido el proceso de posesión efectiva y sin la autorización de todos los herederos.

Como consecuencia, la venta no puede ser inscrita en el Conservador de Bienes Raíces debido a la falta de autorización de todos los herederos y a la inexistencia de la posesión efectiva. Esto resulta en disputas legales entre los herederos y posibles compradores, complicando la venta del inmueble.

Derechos de Uso y Goce Registrados

Una propiedad cuenta con una subinscripción en el Conservador de Bienes Raíces de un usufructo que otorga derechos de uso y goce a un tercero de la propiedad.

Por lo tanto, el comprador adquiere la propiedad sin conocimiento de estos derechos de uso y goce. Al intentar tomar posesión del inmueble, se enfrenta a un tercero que reclama dichos derechos, evitando el uso de la propiedad y generando disputas legales.

Propiedad con Limitaciones Urbanísticas No Verificadas

Al adquirir una propiedad, el comprador no verifica las limitaciones urbanísticas y de construcción establecidas por la municipalidad o autoridad competente.

Es más, al intentar realizar construcciones o modificaciones en la propiedad, el nuevo propietario descubre que no puede llevarlas a cabo debido a restricciones urbanísticas. Esto puede resultar en inversiones no recuperables y la necesidad de ajustar planes de desarrollo, lo cual puede ser costoso y frustrante.

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